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レジデンス系REITのポートフォリオの特徴

レジデンス系REITのポートフォリオの特徴 | 株式会社インヴァランス - INVALANCE -

J-REIT(日本版不動産投資信託)が保有するレジデンス(賃貸住宅)の取得額は、2016年6月末時点で2兆4,149億円となっています。J-REITが保有する全用途の取得金額は14兆7,451億円となっていますのでレジデンスの割合は16%を超え、オフィスの45.3%に次ぐ主要な投資対象(図表1参照)です。その中でレジデンスに特化(※1)して投資する銘柄のポートフォリオには、明確な特徴があります。

図表1:J-REIT保有物件の用途別比率

図表1:J-REIT保有物件の用途別比率

東京23区中心のポートフォリオ

レジデンス特化型銘柄(※2)のポートフォリオを地域構成で見ると、図表2-1の通り東京23区(千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区と都心5区を除く23区を併せた地域、以下同様)で68%を占めています。9銘柄の中では、コンフォリア・レジデンシャル投資法人(証券コード3282)は都心5区、23区内の比率がそれぞれ47%と大半が東京23区内でポートフォリオを構築しています。一方でスポンサーが大阪の会社となっているサムティ・レジデンシャル投資法人(証券コード3459)は、9銘柄の中で東京23区内の投資比率が唯一10%を切る銘柄となっています。

このようにポートフォリオが東京23区中心となっている要因として、まず人口が多いことが挙げられます。三大都市圏の中核である東京都、大阪府、愛知県の人口は2016年1月1日時点でそれぞれ1,341万人、886万人、750万人となっています。東京都は東京23区内だけで900万人を超えていますので、大阪府や愛知県を超える大きな賃貸需要が存在することになります。

また、J-REITは取得物件を原則して長期保有します。従って現在の人口だけではなく、将来の人口推計が重要になります。この点で見ても、東京23区だけが2020年まで人口が増加し、2035年まで2010年と同程度の水準を維持する都市(図表2-2参照)となっています。つまり、J-REITは人口減少が進む日本の中で、長期的に人口の維持が想定されている都心23区内をターゲットとして投資を行っているのです。

図表2-1:レジデンス特化9銘柄の地域構成 図表2-2:人口の推移

図表2-1:レジデンス特化9銘柄の地域構成

図表2-2:人口の推移

シングル・コンパクト中心のポートフォリオ

レジデンス特化型銘柄のポートフォリオを部屋のタイプで見ると、図表3-1の通り30㎡以下のシングルタイプと30㎡から60㎡程度のコンパクトタイプで大半が占められています。前述の都心23区内比率が最も高いコンフォリア・レジデンシャル投資法人は、シングルとコンパクトタイプの戸数比率が90%を超えています。
この要因としては、職住接近を望む単身者や子供にいない共働き世帯が多くなり、この傾向が東京都の推計では今後も進行するとなっています。具体的には、東京23区内の人口のピークは図表2-2の通り2020年となっていますが、世帯数は2035年まで増加を続けると考えられています。つまり1世帯当たりの人数は、図表3-2のように減少を続けるため、J-REITは入居者の需要が続くシングルやコンパクトタイプの物件を多く取得しているのです。

図表3-1:レジデンス特化7銘柄の保有タイプ別戸数比率 (中央値) 図表3-2:東京23区の人口動態推移

図表3-1:レジデンス特化7銘柄の保有タイプ別戸数比率 (中央値)

図表3-2:東京23区の人口動態推移

※1:ポートフォリオに占めるレジデンスの比率が80%を超える銘柄をレジデンス特化型としています。

※2:レジデンス特化9銘柄は以下の通りです。括弧内は証券コード
積水ハウス・SI 投資法人(8973)、スターツプロシード投資法人(8979)、大和ハウス・レジデンシャル投資法人(8984)、日本賃貸住宅投資法人(8986)、日本アコモデーションファンド投資法人(3226)、アドバンス・レジデンス投資法人(3269)、ケネディクス・レジデンシャル投資法人(3278)、コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)

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